買新樓，收樓時最容易犯的錯誤，就是把「驗樓」理解成睇吓有冇漏水、牆身有冇花。香港市場上的完整驗樓，其實通常會由多個系統一齊檢查：牆身、天花、地板、門窗、來去水、防水、電力、家電、廚房浴室設備，以至露台、工作平台及冷氣機位置等。真正目的並不是「挑骨頭」，而是趁正式入住、裝修或執漏限期前，盡量把施工瑕疵、功能問題及需要發展商跟進的項目記錄清楚。
一、香港新樓驗樓市場通常點做？
香港消費者委員會的收樓資料指出，一手樓收樓時通常會獲發「驗樓清單」，讓業主把需要執修的項目記錄下來；業主可以自行驗樓，亦可以聘請建築測量師或其他具相關專業背景的人士代為檢查。檢查時一般會在有問題的位置標記、拍照，並把不合格或需要跟進的位置寫入驗樓清單，再按發展商程序提交。
市場上的專業驗樓服務，做法通常比「自己行一圈」有系統得多，常見流程包括：
收樓前準備
了解單位資料、售樓說明書、附送設備、客戶特別關注位置及可用檢查時間。
全屋現場檢查
按範圍逐項檢查造工、門窗、來去水、防水、電力、設備與表面瑕疵。
儀器輔助
按需要使用平水尺、插座測試器、濕度計、紅外線、內窺鏡或其他專業工具。
缺陷記錄
拍照、標記位置、分類問題，讓發展商或承建方更容易跟進。
報告與覆驗
整理問題清單；發展商完成執修後，按需要再作覆驗確認。
二、收樓驗樓 8 大檢查範圍
綜合香港消委會公開資料及市場常見驗樓服務範圍，一個較完整的新樓驗收，通常至少會涵蓋以下 8 類：
牆身、天花、地板與鋪磚造工
檢查裂紋、批盪、油漆、空鼓、崩角、地板鬆動、高低差、牆身及天花平整度，以及是否有水漬、霉點或異常潮濕跡象。
門、窗、玻璃與五金
測試門窗開合、門鎖、窗鉸、密封膠、門縫、窗框接駁、玻璃花痕／崩角，以及窗邊有沒有明顯滲水或漏風風險。
浴室、廚房、防水與去水
檢查洗手盆、鋅盤、浴缸、淋浴間、坐廁、玻璃膠、地台去水、斜水、排水速度及可見喉管接口有沒有滴水或滲漏。
來水、去水與喉管
測試水龍頭、供水、去水、冷熱水、排水接口及櫃內喉管；留意水壓、去水速度、異響、滴漏及接駁不良。
電力、插座、照明及弱電
檢查燈掣、插座、門鐘、對講機、電視／數據插座及表面安裝情況。涉及拆開配電箱或固定電器的專業安全測試，應由合資格人士處理。
隨樓家電及設備
按售樓說明書核對品牌、型號及數量，並在具備安全及供電條件下測試冷氣、抽油煙機、洗衣機、雪櫃、煮食爐、熱水爐等基本功能。
廚櫃、浴櫃、木工及室內裝修
檢查櫃門、趟門、五金、收口、石材枱面、地腳線、門框、傢俬接駁、刮花、色差、崩角及安裝穩固程度。
露台、工作平台、冷氣機位置及其他可見設施
檢查地台去水、趟門、防水膠、欄杆／玻璃、冷氣機去水，以及在安全可達範圍內的外牆或接駁位置。不要為驗樓而把身體伸出窗外或自行拆卸固定設施。
三、市場常見驗樓工具有咩？
不同驗樓服務商會使用不同工具，但香港市場較常見的包括：
| 工具 | 主要用途 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 平水尺／水平儀 | 牆身、地台、窗台、門框水平及垂直 | 反映造工平整度，不代表結構安全評估 |
| 敲擊棒／金屬棒 | 檢查瓷磚或批盪空鼓 | 需按位置及聲音差異判讀 |
| 電子濕度計 | 找出表面或材料異常潮濕位置 | 濕度高不等於源頭就在該位置 |
| 插座測試器／他筆 | 基本通電及插座檢查 | 不能代替完整電力安全檢測 |
| 水桶／紙巾／鏡／電筒 | 去水、滲水、暗位及難視位置輔助檢查 | 適合基本驗收與記錄 |
| 紅外線熱成像 | 協助找表面溫差及可疑潮濕範圍 | 需要配合現場條件判讀 |
| 內窺鏡 | 查看可進入的小孔、假天花或局部管道空間 | 必須有可進入路徑 |
| 6D Scanner | 作隱藏風險深度掃描、空間／材料異常分析及可疑位置收窄 | 屬加強檢查，應與一般驗樓及後續驗證配合 |
四、一般驗樓 vs 6D 深度掃描：有咩分別？
最重要：兩者不是二選一。一般驗樓擅長檢查單位整體造工、功能與可見問題；6D 則更適合作為「深度加強層」，幫助收窄肉眼未必即時察覺的可疑位置。
| 項目 | 一般收樓驗樓 | 6D 隱藏風險掃描 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 全面驗收造工、設備及功能 | 收窄隱藏或複雜可疑區域 |
| 門窗／玻璃／五金 | 非常重要 | 不是主要用途 |
| 空鼓／油漆／表面瑕疵 | 非常重要 | 不是主要用途 |
| 家電基本功能 | 可測試 | 不是主要用途 |
| 來去水／防水 | 以試水、觀察及儀器作基本檢查 | 可在需要時深入分析可疑隱藏區域 |
| 暗喉／牆內／樓板可疑位置 | 一般只能由表面線索推測 | 屬較有價值的應用場景 |
| 適合對象 | 所有新樓基本收樓驗收 | 希望進一步了解隱藏風險、準備裝修或有特別疑慮的業主 |
五、香港收樓實務流程：由驗樓到覆驗
驗樓真正有價值的地方，不只是在現場找問題，而是把問題變成可提交、可跟進、可覆驗的紀錄。
- 收樓及取得文件：保留售樓說明書、單位資料、設備清單及發展商提供的驗樓／執漏安排。
- 在期限內完成首驗：消委會資料指出，一手樓一般會有大概 7 日時間完成驗樓；實際期限應以發展商文件為準。
- 標記及拍照：每個問題最好有位置、照片及清晰描述，而不是只寫「房有問題」。
- 提交執修清單：在指定期限內以書面方式提交，並保存提交紀錄。
- 發展商／承建方執修：安排修補；部分問題可能需要較長時間或多次跟進。
- 覆驗：修補完成後重新檢查，確認原問題是否真正解決，以及有沒有因工程產生新瑕疵。
六、一份實用驗樓報告應該有咩？
市場上的驗樓報告深淺差異很大。對業主真正有用的報告，應該至少包括：
- 問題位置：客廳／主人房／浴室／窗台，以及更具體方向；
- 問題類別：造工、空鼓、裂紋、滲水、來去水、電力、門窗、設備等；
- 照片：清楚看到瑕疵及位置；
- 嚴重程度或優先次序：哪些屬外觀瑕疵、哪些應優先處理；
- 建議跟進：要求修補、再測試、進一步專項檢查，還是覆驗確認；
- 未能測試項目：例如當日未通電、未通煤氣或位置無法安全接近，應清楚列明。
如果加做 6D 深度掃描，報告應把掃描位置、可疑區域、判斷依據及建議下一步分開寫，避免把「可疑」寫成「已百分百確定」。
七、揀驗樓服務時應該睇咩？
香港目前沒有一個名為「驗樓師」的法定牌照。消委會提醒消費者，聘請驗樓人士時應留意其相關專業資格及經驗；如不肯定，也可考慮註冊建築測量師、建築師或工程師等具相關專業背景的人士。
實際揀服務時，建議比較以下幾點：
- 檢查範圍：究竟包幾多系統？只驗表面，定包括水電及設備？
- 使用工具：工具是否與檢查目的匹配，而不是為了「儀器多」而多。
- 報告形式：有冇照片、位置、分類及跟進建議？
- 專業背景：工程、建築、測量或相關實務經驗是否清楚可查？
- 覆驗安排：發展商修補後是否可以再跟進？是否另收費？
- 收費透明：市場常見按實用面積計價並設最低收費，實際價格亦會受單位大小、檢查深度、儀器、報告及覆驗影響；報價前應先問清楚包含項目。
Arisehere 的定位：完整驗樓 + 隱藏風險深度掃描
Arisehere 不會把「驗樓」簡化成只做漏水檢測。對新樓收樓，我們建議先按一般驗樓邏輯全面檢查造工、門窗、來去水、防水、電力、設備及裝修細節；如單位有可疑潮濕、暗喉、牆內／樓板風險，或業主希望在裝修前進一步了解隱藏情況，再加做 6D 非破壞掃描及分析。
表面問題要驗；功能要試；隱藏風險先掃描再判斷。
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新樓驗樓是否主要睇漏水？
不是。漏水及來去水只是其中一部分；完整驗樓還包括牆身、地板、空鼓、門窗、玻璃、電力、家電、廚浴設備、木工及露台等。
一般驗樓已經做得好詳細，仲需唔需要 6D？
視乎需要。一般驗樓對表面造工及功能驗收非常重要；如果單位沒有特別隱藏風險疑慮，未必一定需要加做。6D 比較適合想進一步了解暗喉、牆內、樓板或可疑潮濕區域的業主。
6D Scanner 可唔可以取代驗樓師？
不建議這樣理解。掃描儀器無法代替門窗開合、玻璃瑕疵、家電功能、油漆造工、五金安裝及文件核對等一般驗樓工作。更合理的是把 6D 作為隱藏風險的加強工具。
驗完之後，發展商修好就可以直接入住？
如果首驗問題較多、較嚴重，或者涉及滲水、去水、門窗密封等功能性問題，建議執修後再覆驗，確認問題真正解決。
自己驗樓可以嗎？
可以。消委會亦有提供自行驗樓工具及項目建議。但如果你不熟悉驗收標準、問題較多，或希望有較完整的書面紀錄，可考慮找具相關工程、建築或測量背景的人士協助。
資料來源與內容檢視方法
內容整理：Arisehere AI Limited
本文以香港住宅收樓實務為主，整理時參考香港消費者委員會公開的收樓／驗樓資料，以及香港市場上多間驗樓服務公開的檢查範圍與流程，再配合 Arisehere 的工程檢測及 6D 非破壞掃描應用方向。
主要公開參考
內容原則
- 一般驗樓與專項掃描分開描述，不把一種工具包裝成可以取代所有檢查。
- 可疑位置與確定缺陷分開表達，需要時再用專項測試或合資格人士確認。
- 涉及固定電力裝置、結構安全、外牆高空位置或需要拆卸的檢查，應由合資格專業人士處理。
- 發展商的驗樓及執修期限、保養安排及提交方式，以個別樓盤正式文件為準。
資料檢視日期：2026 年 9 月 3 日